北大光华：建议小城镇试点保障性租赁住房REITs，缓解青年人住房困难

，最大限度该机构化、系统化租给中小企业的育成演进。但助于官营资产类工程建设前期注资冲击大、回收期长，了政府和社会制度储蓄持续注资意愿和注资能力受到限制。现今不存在的原因主要有三个特别：

一是历史产生的租给社会制度义务官营资产难以盘活。以助于庆为例，全市公邻居（含廉邻居）总量56.4万套，已资源分配54万套，受益达140上千人；当中心的城区公邻居总量39.05万套，已资源分配37万套，受益达97上千人；仅当中心的城区公邻居规划累计投放890亿元，收益来源主要为当中央补助收益、市级财政收益、银行款项等。截至2020月底，全部款项余额仅为100亿元，按帐面生产成本计算的工程建设净官营资产达790亿元全部沉淀在工程建设上，难以利用现有暴力手段盘活，事实上造成区域内了政府“手执金饭碗要饭”。

二是人口减少汇入多的小的的城市租给社会制度义务注资冲击大。以苏州市为例，2020年全市外来人口减少达352上千人，其当中绝大外通过邻居解决社会制度义务原因，全市出邻居源达171万套，租给社会制度义务供不应求。未来3在短期内，苏州市还须通过规划优秀学生社会制度义务、也就是说单位宿舍等多种暴力手段，筹款义务性租给社会制度义务10万套。在社会制度义务价格并不一定水准更颇高、外来人口减少分之二比更颇高的上海，租给人群近880万，不存在1.9亿平方米的巨大租给社会制度义务供需错配和缺口，“十四五”此后著手升级租给社会制度义务40万套，财政收益和社会制度储蓄注资冲击大。

三是官营资产退出渠道匮乏消除咨询服务业注资能力。助于官营资产模式租给社会制度义务担保暴力手段相比之下丰富，但主要集当中在利息性担保，最主要银行款项、各类债券、保险债权著手、ABS等的产品。当中国人规划银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念，实施“社会制度义务租给联合作战”，综合能用金融、颇高科技、信用等占优，创新租给社会制度义务金融咨询服务，促成成立邻居产业联盟、构建长租商品机制，作出贡献了租给社会制度义务咨询服务业的投担保演进。但仅管，由于缺乏利益性收益的前端注资和产出官营资产后端退出渠道，租给社会制度义务咨询服务业的自我投担保能力受到消除。

03促成义务性租给社会制度义务REITs产业化的可行性统计分析

首先，义务性租给社会制度义务商品演进为REITs提供者了大量可让的典范官营资产。研究该机构数据估算推断，2017-2019年法制租给社会制度义务总面积大致相同64.12、67.33和70.7亿平方米，2020年当中国人的社会制度义务租给商品咨询服务人口减少数量已突破2亿。其当中，提供者集当中式负责管理咨询服务的公邻居、廉邻居以及近期演进的各类助于官营资产义务性租给社会制度义务，都可以通过REITs盘活担保。

其次，租给社会制度义务类REITs的商品方法论为租给社会制度义务REITs另一款奠定了典范。近两年来，共有18单租给社会制度义务类REITs的产品另一款成功，另一款数目共计215.56亿元，另一款利率一般在4.5%-5%。租给社会制度义务类REITs从结构设计搭成、储蓄类型、系统化运作等特别对租给社会制度义务REITs进行了可取探索，不断完善了租给社会制度义务REITs负责管理架构和负责管理经济体制，育成和众多了更广泛的注资者群体。

然后，促成义务性租给社会制度义务REITs产业化可借鉴首家公用事业REITs产业化的成功经验。经过商品询价，首家公用事业REITs当中产权类工程建设的注资者允许无风险在4%-5%之间。而以北京某集体规划农地租给社会制度义务工程建设为例，工程建设总建筑面积30万平方米，届时总投放43.63亿元，以村集体拥有人租给社会制度义务另一款REITs，无风险保守较宽4.8%；以广东公邻居进行估算，标准化物业平均达23元/平方米/月初，以注资生产成本5000元/平方米计，物业无风险达5.5%。上述数据推断，符合原因下的租给社会制度义务工程建设无风险依赖于另一款REITs的也就是说财务管理原因下。

最后，不断最佳化的税收方针为促成义务性租给社会制度义务REITs产业化体现了有利原因下。6月初18日，人民了政府常务会议确定延缓演进义务性租给社会制度义务的方针，确实租给中小企业向个人双重身份出租社会制度义务减按1.5%支付增值税，事业单位也就是说单位等向个人双重身份、数目化租给中小企业出租社会制度义务，减按4%征收房产税。初步估算，上述税收方针将至少降低REITs的产品一个百分点的无风险，最大限度更多众多社会制度储蓄。另外，据了解，公用事业REITs的产品侧重的税收方针也将逐步确实，义务性租给社会制度义务REITs纳入适用范围后也可已将执行受益。

04促成义务性租给社会制度义务REITs产业化的几点建议

第一，将义务性租给社会制度义务官营资产纳入公用事业公募REITs的顶层官营资产适用范围。一特别，义务性租给社会制度义务直接关系民生福祉，是民生颇高科技领域的公用事业，将该类官营资产纳入公用事业公募REITs的顶层官营资产适用范围，最大限度其与投资切割，防止商品对投资调控方针误读和新闻界炒作。另一特别，公用事业REITs产业化提供者了一个比较茁壮的模式和经验，首家产业化工程建设的的产品现金结构设计、方面方针经济体制、监管规则已获得商品的广泛认可，可以义务租给社会制度义务REITs产业化工作顺利进行。

第二，优先选择直辖市和人口减少净汇入的小的的城市、各类符合原因下的义务性租给社会制度义务官营资产筹划产业化，并防范筹集资金收益汇入投资开发设计颇高科技领域。租给社会制度义务供给主要集当中在直辖市和人口减少净汇入的小的的城市，法制助于点10的城的租给商品数目共计达分之二全国商品数目的50%。建议在上述的的城市优先选择符合原因下的公邻居、廉邻居、农村集体规划农地和租给社会制度义务专项农地等工程建设，筹划义务性租给社会制度义务REITs产业化，探索实施正向，总结方法论经验。同时建立健全方面标准化和制度，完全封闭租给社会制度义务收益与投资开发设计收益混同使用，确保安全另一款租给社会制度义务REITs的回笼收益主要投放租给社会制度义务规划咨询服务于。

第三，建立农地多元储藏制度，切实改善升级储藏农地品质。助于官营资产租给社会制度义务工程建设生产成本组合而成当中，农地分之二比最大。多种暴力手段筹措租给社会制度义务农地、减少农地获得价款，是有效控制租给社会制度义务工程建设总生产成本、依赖于REITs另一款也就是说原因下的关键性。为此建议：一是继续扩大前述拨给农地及其他义务性租给社会制度义务工程建设农地储藏，方面农地储藏著手单列。二是因地制宜，允许事业单位也就是说单位利用自有闲置农地规划租给社会制度义务，储藏本也就是说单位职工及周边符合原因下的义务对象。三是改变过去外义务性社会制度义务农地过于偏僻、人口众多的原因，助于视职住平衡供给，确保安全租给社会制度义务配给与实际供给近似于。

第四，加强行政部门相互配合，提颇高REITs助于组每一集了政府审批成本。另一款REITs涉及顶层官营资产比较简单的助于组和现金，造成了实业、住建、国土、财税、国资等各行政部门的审批工作，每一集都有、流程比较简单，建议加强行政部门联动相互配合，制定义务性租给社会制度义务REITs的助于组现金每一集绿色审批制度，对于另一款义务性租给社会制度义务REITs当中涉及的方面审批进行联动审批、优先审批、颇高效审批，聚力促成义务性租给社会制度义务REITs产业化工作顺利筹划。

05建议激活“弥赛亚”的连串社会制度义务推行

清华光华REITs课题组建议激活“社会制度义务而政府制度推行、租给社会制度义务推行和REITs规划”弥赛亚的连串推行。

具体最主要：社会制度义务而政府从配给端反败为胜，利用社会制度储蓄（公募REITs或是其他长期储蓄），联结商品机组合而成立咨询服务于主体（注资型而政府），联合购并、咨询服务于、完工后区域内义务性社会制度义务、优秀学生旅馆、租给社会制度义务，为而政府支付者提供者多层次咨询服务；了政府以拨给地出资，将“地价定价”视为区域内了政府对租给社会制度义务的赞同，既不降低区域内了政府财务管理冲击，又最大限度盘活区域内了政府产出官营资产，尽力化解区域内了政府利息风险；这一推行最大限度农业转到人口减少真正融入的的城市，消除因“双重身份识别”产生的各种不应有。课题组估测推断，在农地出让特别区域内了政府予以赞同的意味着，注资无风险将大幅颇高于而政府现有无风险，一特别降低职工和灵活失业人员支付而政府积极性，另一特别而政府注资收益也能补充养老金的不足。根据课题组对现有方针性优秀学生旅馆注资收益估算，每年8160亿元注资租给社会制度义务，必须解决360万家庭的社会制度义务原因（50平米，屋中之家），“十四五”此后累计解决1800万户社会制度义务原因。实施这一建议现今无法任何方针或是制度盲点。

清华光华REITs工作组组的组织：徐宪平、刘俏、张峥、周芊、何亮宇、刘璋英、王海龙、韩飞、阎豫桂、柏甜雪

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