“门道”很多，利益差距相当大！天樾玺900多套“人才房”选购深度分析......

原计划立秋日正午9层都有楼上源就会被18#遮蔽；一般来说 9层都有楼上源，寒冬大之外小时，情况下通过缝隙（金星方位角满足年平均），年平均之前提较欠。2幢要选到年平均相较较好的楼上源， 促请选11层以上。

18#西侧为低约79.35米的17#，正西侧总长度约为52.62米。原计划立秋日正午12层及其都有楼上源就会被17#遮蔽，促请选取14层以上。

录：若某里庭楼上源在立秋日正午年平均被西侧楼栋遮拦，假定该里庭都有楼上源在寒冬大多数小时年平均就会被西侧楼栋遮蔽，该里庭以上楼上源年平均之前提逐层变差。

价位量化

本这两项实行装配式建筑群和住宅全装修交付，装修生产成本为1000元/㎡

专才住楼上90㎡7折后约为2.9-3.0万元/㎡约。120㎡6折后约为2.55-2.7万元/㎡。

从租住尺度来说，两万多的生产成本无疑是廉价的，但租住者一定要忽略对比大型商场是否符合自身的需求偏好，不要为了要买而要买。

从资产配置尺度来看，楼上哥认为要谨慎除掉，理由如下：

---- 限售周期过总长（10年），未来不确定考量不算多；

---- 低端望京的小大型商场，有钱人不需要整天人要买不起，共存 一定的海洋资源错配物理现象；

----大型商场潜力弱，与制成品同总面积段大型商场相对来说有欠距。

当然，对于有多套楼上的低级专才而言， 把手头多余的旧楼上子卖掉，置换成这么一套楼上子，也是可行的，都有是 六折要买到价位好的那些楼上源，更廉价。

选楼上忽略事项

90方选取

天樾大行专才楼上年平均、大型商场、总长度死角等之前提相同性极大，但相同楼上源在价位上，并未充分重新考虑这些考量，而且相同里庭的欠价又极大。这避开的结果是：

相同楼上源的价位，云泥之别！

比如里庭低低价位欠方面，天樾大行的价位原则上是遵循这样的拳法——

6→7→8→9→10：八层价欠1000元/㎡；

10→11→12：八层价欠800元/㎡；

12→15：三层的价欠仅1200元/㎡；

15层以上：八层价欠从600元/㎡逐渐缩至300元/㎡。

这样的里庭价欠，相较应年平均之前提，我们辨认出： 所有楼栋，第6层和第10层的楼上源，年平均恒星质量依然一致，但价欠却达到了4000元/㎡！

这个时候，不可否认从6层开始选取。选6层的90方，比选10层的，所加30多万了，打七折，还白赚了20多万。

都有是19、11幢的90方，六七层看里庭死角最佳、年平均全天候，从二手楼上的确实成交经验来看，交付后的生产成本，这样的六七层，生产成本完全可以与里低里庭持平。

我们如此一来把11幢的6层与2幢的10层做一番相对来说较，11-602楼上源之前提低两个品位，价位却价格便宜了40多万！这公共利益欠距不算大了：

楼上源

11#602

2#1002

对比结果

建筑群总面积（㎡）

89

91

生产成本（元/㎡）

37972

41622

之前者价格便宜3650元/㎡

总价（万元）

337.15

379.92

之前者价格便宜42万

年平均之前提

颇为好

相对来说较欠

之前者胜

表征生态环境

晋朝90米里庭，地处最佳观景里庭

朝中华路

之前者胜

价位

低

低

之前者胜

还有14、15、16、17幢的里低里庭，年平均与低里庭完全一致（论生态环境低里庭更莫名其妙，低里庭因为河道绿化封闭，反而所受医学院中华路阻碍弱些）。这样的楼上源，折之前生产成本只有三万六七，价位也很差：

▲这两项之外楼总长度旁观

至于2、13、18三幢，因为里低里庭年平均之前提欠，其低里庭的价位就会更好（参照上文里年平均量化）：

▲这两项之外楼栋年平均旁观

说完里庭的价位，如此一来来想到边套和正里间套的选取忽略事项： 边套都是两向山边厅大型商场，那些 垂直总长度不算近的楼上源，杨镇！

▲这两项之外楼栋垂直总长度旁观

12、13幢东边套90方，死角很差，夏末凉爽，其里13幢价位更好，但价位最低生态环境有些莫名其妙杂，得失都相对来说较显著，看购楼上者的选取偏好。

▲这两项之外楼栋死角旁观

15、17、18幢的03、04二楼，是两向山的正里间套大型商场（东侧并不需要采光），面阔总长石砌小，生产成本和三向山（东侧挑廊）的90方原则上一致。从宁波其它商场（如保利天悦）的确实情况来看，类似楼上源的市场需求接所受程度，显著 不如三向山正里间套大型商场。

▲这两项两向山正里间套120方旁观

120方、140方选取

上述90方的选楼上原则，都只也适用大大型商场，需要比如说的是：

----12幢东端套好于13幢东端套。因为12幢正南西南 楼总长度大了依然一倍， 年平均和卧二楼的死角远好于13幢， 13幢的楼上死角略很低12幢。

▲天樾大行之外120㎡、140㎡专才住楼上景观死角旁观

---- 11幢东边套生产成本最低，但名不符实，因为东西侧被12幢遮拦严重，东边套的年平均、死角和通风都所受到相对来说较显著的阻碍：

▲这两项11#东边套旁观

----2幢03、04二楼是望京唯一的正里间套两向山120方， 面阔总长石砌小，在改善类楼上源里颇为有名。且生产成本也不价格便宜， 里低里庭年平均所受西侧一排板楼的阻碍极大。杨镇。

▲这两项2#正里间套旁观

好了，今天就说到这里。

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