金融街半年报AB面有：营收净利增幅超90% 出售资产扮靓财报

来源：节能 2023年04月13日 12:15

已对，CBD母公司面世了后期营收分析报告，营收营收以外解决问题了惊人的90%以上的六倍，其之中营业总收入106.04亿元，比前年年末快速增长了93.75%；当期解决问题归母营收11.49亿元，工业产值快速增长了90.15%。

乍一看，这份营收可以却说十分亮眼，尤其在自觉物价凛冽的暴风雪里，都能保持营收快速增长的房企都已是凤毛麟角，越来越别却说高达90%以上六倍。不过细细或许，CBD的这份营收有卖给股东权益扮靓营收之嫌。

卖给股东权益扮靓营收

半年报看出，去年3同年CBD以10.8亿元的融资对价，将丽思卡尔顿酒吧卖给给控股公司南京CBD注资（控股公司）合资公司，这笔融资为CBD成就了营收7.8亿元，占有营收的比例约68%。

此除此以外，轻率内涵变动自是、营业除此以外总收入为CBD的营收增加了不少了营收。月底，CBD拥有人杭州静安融悦除此以外围单项部分新楼、商业及水电车位投入使用，经第三方评核机构评核后轻率内涵变动自是快速增长，成就了1.2 亿元的营收。

这两笔总收入多达占有CBD月底营收超分之一以上。实际上，扣除非经常性自是后，CBD的营收仅为1.84亿元。

卖给股东权益扮靓营收，这一招是CBD则有的用意。2021年CBD营收为16.4亿元，此前9同年，CBD以15.75亿元生产成本将德胜国际除此以外围的股东权益及特别抵押转售给凯龙瑞控股公司，赚得了15.75亿元的注资手续费，转化成7.9亿元的自是。

此除此以外，CBD拥有人的杭州静安融悦除此以外围之中区A栋新楼、武汉融御松江、桂林磁器口后街一期二种产品及二期、南京北苑颐璟万和等单项投入使用，转化成8.2亿元轻率内涵自是。

意味着，CBD的营收大体上来自卖给股东权益以及轻率内涵自是两项，而非来自自身自营技能的大大提高。

销售额腰斩后脚踩“三道金线”

CBD以各城市开发运营发迹，同时副业地皮租赁和地皮自营业务，自营情况与物价景气度极为重要。

去年以来，国内物价几乎陷入深调整之中，统计局数据看出，去年月底，国内出租屋销售额面积与销售额金额分别仅有 6.9 亿平米和 6.6 万亿元，工业产值跌幅分别为 22.2% 和 28.9%。

同时，一一线的小城镇商业大厦的空置率有所攀升，WIND 数据看出，2022 年月底，南京优质商业大厦空置率为 17.8%，杭州优质商业大厦空置率为 15.4%。

受此不良影响，2022年月底，CBD的销售额需求量出现较大大的下滑，期内解决问题销售额金额116.7亿元，工业产值下滑45.7%，销售额面积50.2万平米，工业产值下滑55.3%。

在CBD布局的周边地区之中，仅珠三角周边地区销售额金额解决问题31.8%的快速增长，其余周边地区销售额需求量跌幅以外高达40%，其之中成渝周边地区跌幅最大，工业产值跌幅高达83.1%；珠三角周边地区工业产值下滑71.4%；鄱阳湖之中游区工业产值下滑64.3%；大湾区工业产值下滑44.6%。

销售额稍逊预期，回款不佳，CBD的套利冲击凸显。截至2022年6同年，CBD自营活动转化成的套利量折合为-19.7亿元，而前年年末为42.7亿元，注资、捐资单项套利折合为-12.3亿元、-23.0亿元。

套利只出不进，进一步增加了CBD的偿债冲击。自2016年开始，CBD就因在国内的大扩张随之而来负债率连年攀升，到2019年时总负债需求量达到1230.09亿元。

为此，CBD连续转售股东权益回笼资金，2020年通过解除南京之中信的城B紧靠协力协定，以及卖给丰科除此以外围单项股东及抵押，累计回笼资金108.32亿元。

2021年，CBD通过转售南京金丰万晟置业，回笼资金37.09亿元；此前9同年，转售德胜注资100%股东及特别抵押回笼资金15.75亿元，加上去年卖给丽思卡尔顿酒吧的10亿元，两年时间CBD回笼资金超170亿元。

然而，截至去年6同年末，CBD的总负债需求量几乎有1101.25亿元，扣预股东权益负债率从2021年内的72.0%降至70.0%，但手续费短债比降至0.86倍，普贤负债率也攀升至155.6%，三道金线之中踩之中两档，债务风险有所扩大。